Amsterdam moet in strijd tegen Airbnb

Door: Jan-Hein Prins

Het verhuren van woningen via online platformen zoals Airbnb is de afgelopen jaren ongekend populair geworden. Het gaat hier zowel om mensen die hun tweede woning als vakantiehuis aanbieden, alsmede gezinnen die in de zomer op vakantie willen en deze reis betalen door hun eigen woning te verhuren. Hoewel dit een enorm efficiënte gebruikmaking van een tijdelijke leegstand lijkt, brengt het ook nadelen met zich mee. Dit blijkt onder andere uit de alsmaar toenemende kritiek op Airbnb over de afgelopen jaren.

De groei van Airbnb is voornamelijk merkbaar in de grote steden. Hierbij is Amsterdam de koploper binnen Nederland. In 2018 hebben naar schatting 1,98 miljoen mensen in de gemeente Amsterdam overnacht via een woning op Airbnb[1]. Waar deze overnachtingen in het begin overwegend ontstonden als alternatief op dure hotels en om buiten de toeristische locaties te komen, is Airbnb uitgegroeid naar een keihard verdienmodel. Amsterdam heeft onderhand de hoogste kamerprijzen van alle Europese steden, met prijzen van gemiddeld meer dan 150 euro per nacht[2]. Mede door deze hoge overnachtingsprijzen worden twijfelachtige woningeigenaren overtuigt om ook hún woning te verhuren. Je zou toch gek zijn om een dergelijk bedrag mis te lopen? Dit gebeurt dan ook op grote schaal: in de oude binnenstad staat namelijk één op de acht woningen op Airbnb.[3]

Het toenemende aanbod van deze Airbnb woningen heeft veel nadelige gevolgen voor de omwonende en de stad. Het beeld van eindeloze stromen bezoekers met rolkoffers en selfiesticks zal de meeste Amsterdammers niet vreemd zijn. Sommige toeristen komen naar Amsterdam om over de Dam te lopen of het Anne Frank huis te bezichtigen. Helaas wordt ook een groot gedeelte van de toeristen aangetrokken door het coulante drugsstelsel en komen hier enkel komen om te feesten. Dit zorgt voor veel geluidsoverlast en afval voor omwonende. De winkelstraten worden steeds meer gedomineerd door eenzijdige toerist-gerichte souvenirshops. Kotsende Britten zijn niet meer weg te denken op de wallen. Het aantal toeristen gaat naar verwachting alleen nog maar omhoog.

Om de overlast en de bedrijfsmatige exploitatie van Airbnb in te perken heeft de gemeente Amsterdam de volgende maatregelen genomen. In 2014 werd besloten dat verhuurders hun woning tot 60 dagen per kalenderjaar zouden mogen verhuren. Bij een verhuur van meer dan 60 dagen, zo beargumenteerde de gemeente, zou er sprake zijn van woningonttrekking. Woningonttrekking zonder een vergunning van de gemeente is in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 verboden. Van woningonttrekking is sprake als een woning voor iets anders wordt gebruikt dan voor de vaste bewoning voor één huishouden. De gemeente was echter niet instaat om effectief te controleren of woningeigenaren zich aan dit limiet hielden; Airbnb was niet verplicht om de gemeente inzage te geven in de statistieken van het bedrijf. Hierover bereikte Amsterdam, als eerste stad in Europa, een afspraak met Airbnb.[4] Vanaf 1 januari 2017 gingen woningen die de grens van 60 verhuurdagen per kalenderjaar passeerden ‘op slot gezet’. Hierdoor was het limiet van 60 dagen beter controleerbaar, maar de overlast bleek ook met 60 dagen per jaar nog prominent aanwezig. De gemeente nam daarom, naast het verhuur limiet van 60 dagen, een meldplicht voor Airbnb verhuurders op in artikel 3.1.2 van de Huisvestingsverordening 2016. Deze meldplicht houdt in dat de verhuurder elke keer dat zijn woning wordt verhuurd, hij dit van te voren elektronisch meldt bij het college. Hierdoor zou de gemeente een beter zicht krijgen op de Airbnb verhuur in Amsterdam. Tegen de wil van Airbnb in wordt de meldplicht uiteindelijk een feit.

Zelfs met verhuur limiet van 60 dagen krijgt de gemeente nog te veel klachten van inwoners over de overlast van verhuur woningen. De gemeente Amsterdam besluit daarom de verhuurgrens van 60 dagen per jaar te verlagen naar 30. De redenatie van de gemeente is dat de meeste Amsterdammers niet meer dan 30 dagen per jaar op vakantie zijn. Het huis zou dus niet langer dan 30 dagen per jaar leeg moeten staan. Als dit wel het geval zou zijn, is het huis waarschijnlijk niet bedoeld om als permanente bewoning te dienen en is er sprake van woning onttrekking. Hiervoor is een vergunning nodig is. Na de invoering van de meldplicht en de verlaging van het maximaal aantal nachten lukt het de gemeente en Airbnb niet om opnieuw tot een afspraak te komen. Gevolg: huizen die langer dan het limiet verhuurd worden gaan niet langer op slot.

Naar schatting maakte slechts een kwart van de Airbnb verhuurders gebruik van de meldplicht[5]. Niet voldoen aan de vrijstellingsvoorwaarde van de gemeente (waar de meldplicht onder valt) resulteert in een bestuurlijke boete van maximaal 6000 tot 20 500 euro, afhankelijk aan welke voorwaarde niet is voldaan. Dit is wat een Amsterdamse woningeigenaar is overkomen. Ze ging tegen deze beslissing in beroep bij de rechter zonder succes. Maar de Raad van State, de hoogste bestuursrechter, stelde haar onlangs in het gelijk: de boete hoeft niet betaald te worden[6].

Dit bericht lijkt in eerste instantie in het voordeel uit te pakken voor de Amsterdamse Airbnb verhuurder. Dit is echter niet het geval: de Raad van State heeft geoordeeld dat het verhuren van een woning aan toeristen zonder vergunning niet is toegestaan. Dit houdt in dat het door het college gevoerde argument dat niet aan de meldplicht als bedoeld in artikel 3.1.2 vijfde lid Huisvestingsverordening is voldaan, niet opgaat. Alhoewel de gemeenteraad de bevoegdheid heeft, zo stelt de RvS, om van boeteoplegging af te zien, kan artikel 3.1.2. vijfde lid niet als een zodanige uitwerking van deze mogelijkheid worden gezien. De gemeente had dus kort gezegd niet kunnen of mogen eisen dat de verhuurster zich zou melden om een vrijstelling te krijgen; de gemeente heeft namelijk niet de bevoegdheid om in een verordening een vrijstelling te creëren op een wet.

De gevolgen van deze uitspraak zijn aanzienlijk. Alle verhuurders die op dit moment aan toeristen verhuren zonder vergunning, zowel “gemeld” als “ongemeld”, zijn feitelijk in overtreding. De RvS is namelijk van mening dat elke huiseigenaar die zijn huis verhuurt aan toeristen deze woning aan de (krappe) woningvoorraad onttrekt. Daardoor wordt gehandeld in strijd met de Huisvestingswet. Over de aanname van de RvS dat verhuur zo snel tot woningonttrekking leidt valt in mijn ogen te betwisten. De realiteit blijft dat het verhuren van een woning zonder vergunning weer illegaal is.

Op de korte termijn zal deze plotselinge illegaliteit van woningverhuur niet tot veel sancties leiden. Door dat de gemeente Amsterdam een dermate sterk vertrouwen heeft gecreëerd dat het verhuren van een woning legaal is indien aan de voorwaarden zijn voldaan, zal bij handhaving een beroep op gerechtvaardigd vertrouwen op de loer liggen. Dit neemt echter niet weg dat op de lange termijn het gemeentelijk bestuur meer grip zal krijgen op de Airbnb markt. De enige mogelijkheid om legaal te verhuren is met een vergunning, en elke melding van illegale kamerverhuur zou kunnen resulteren in een hoge boete. Gezien de voorkeur van de gemeente om de binnenstad van Amsterdam minder toeristisch te maken is het waarschijnlijk dat meerdere woningen die zich daar bevinden niet in aanmerking zullen komen voor een nieuwe vergunning.

De uitspraak van de Raad van State gaat de gemeente geld kosten. Het nieuwe verhuur systeem zal moeten werken op basis van het verstrekken van vergunningen, aldus de Huisvestingswet. Vergunningen zijn voor bezwaar en beroep vatbare besluiten wat inhoudt dat belanghebbende in opspraak kunnen komen als er in hun omgeving een dergelijke vergunning wordt verstrekt. Aangezien geen enkele onderbuurman zit te wachten op een feestende groep toeristen boven zijn hoofd, is de kans aanwezig dat het gemeentelijk apparaat de komende tijd overuren zal moeten draaien.


[1] Gebruik van Airbnb in Amsterdam voor het eerst omlaag, 05-2019, via https://nos.nl/artikel/2282912-gebruik-van-airbnb-in-amsterdam-voor-het-eerst-omlaag.html.

[2]Amsterdam is de enige grote stad in Europa waar Airbnb gemiddeld duurder is dan een hotel, 01-2018, via https://www.businessinsider.nl/amsterdam-de-enige-grote-stad-europa-waar-airbnb-gemiddeld-duurder-dan-een-hotel-bekijk-de-grafiek/.

[3] Hoe Airbnb toch weer aan het langste eind trekt, 12-2019, via https://www.nrc.nl/nieuws/2019/12/04/hoe-airbnb-toch-weer-aan-het-langste-eind-trekt-a3982728.

[4]Deal met Airbnb niet waterdicht: fraude nog steeds mogelijk, 09-2017, via https://www.at5.nl/artikelen/173630/deal-met-airbnb-niet-waterdicht-fraude-nog-steeds-mogelijk.

[5]Meldplicht Airbnb in Amsterdam massaal genegeerd, 05/2019, via https://www.parool.nl/amsterdam/meldplicht-airbnb-in-amsterdam-massaal-genegeerd~b28ccbea/.

[6]Raad van State 29 januari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:261.