Huisje, boompje, hypotheek

Waarom stijgen de huizenprijzen?

Door: Bo Driesen

Iedereen wil vroeg of laat een plek om thuis te kunnen noemen. Helaas weten maar weinig kopers hun droomhuis te bemachtigen. De huizenprijzen zijn namelijk gestegen tot een recordhoogte.[1] Dit is dus wel anders dan ten tijde van de huizencrisis in 2008 tot 2013. In het dieptepunt van deze crisis lag de gemiddelde huizenprijs op €206.100,- (juni 2013).[2] Na deze crisis zijn de huizenprijzen weer gestegen. Zo is de gemiddelde huisprijs in het eerste kwartaal van 2021 gestegen naar €385.000,-.[3] Ondanks deze hoge prijzen worden nog steeds veel huizen verkocht met vaak een overbieding.[4] Dit klinkt als een positieve ontwikkeling voor de economie, maar hoe zijn deze huizenprijzen eigenlijk tot stand gekomen en wat zijn de gevolgen hiervan?

Oorzaken van de stijgende huizenprijzen
De hoofdoorzaak van de stijgende huizenprijzen is het tekort aan woningen. Doordat in de huizencrisis van 2008 bijna geen huizen werden verkocht, werden in deze tijd ook geen huizen bijgebouwd. Daarnaast zijn minder huizen gebouwd, omdat bouwvergunningen niet werden verleend door de huidige stikstofproblemen. Dit heeft geresulteerd in een woningtekort van ongeveer 300.000 woningen. De verwachting is dat dit getal blijft stijgen tot 2025.[5] Door het woningtekort worden huizen snel verkocht, vaak met een overbieding. Men is namelijk bang om zelf overboden te worden en het huis mis te lopen. Daar doen makelaars vaak nog een schepje bovenop. Zij zetten bij de aangeboden huizen een ‘bieden-vanaf-prijs’, waardoor mensen het gevoel hebben dat zij over moeten bieden om dit huis te kopen. Hierdoor stijgen de huizenprijzen nog meer.[6]

Verder heeft de daling van de hypotheekrente een effect gehad op de stijging van de huizenprijzen. Wanneer men een hypotheek afsluit om een huis te kunnen financieren, wordt een percentage rente vastgesteld. Dit percentage komt elke maand boven op de af te lossen schulden. Dit percentage komt tot stand door de vraag en het aanbod van geld. Wanneer de economie krimpt, zullen banken hun rentes verlagen om de economie te stimuleren. Naar aanleiding van de economische crisis in 2008 heeft de Europese Centrale Bank besloten om de rente laag te houden, waardoor banken vrijwel gratis geld kunnen lenen van de Centrale Bank. Zo kunnen banken zelf een lage hypotheekrente aanhouden. Verder zijn steeds meer geldverstrekkers actief, waardoor concurrentie toeneemt. Door deze concurrentie houden de geldverstrekkers de hypotheekrente laag, om zo meer klanten te werven.[7] Als gevolg van de lage rente zullen kopers meer kunnen lenen om een huis te kopen en dus ook meer kunnen bieden voor dit huis. Dit veroorzaakt uiteindelijk een sterke stijging van huizenprijzen.

Ook de politiek wil het kopen van een huis makkelijker maken door de leennormen te versoepelen. Deze leennormen, die sinds de huizencrisis waren aangescherpt, zijn sinds 2014 weer versoepeld. Hierdoor kan men meer lenen om een huis te kopen. De versoepelingen van de afgelopen jaren zijn vooral gericht op koppels die samen een huis willen kopen. In 2012 telde het tweede inkomen niet mee in de berekening van de hypotheek, met als gevolg dat koppels minder konden lenen. In 2019 werd het inkomen van de minstverdienende partner daarentegen voor 90% meegerekend in de berekening van de hypotheek, zodat koppels fors meer kunnen lenen. Zoals hiervoor al aangegeven, zal het verruimen van leningen vooral als gevolg hebben dat men meer kan bieden op huizen. Dit leidt op zijn beurt weer tot het duurder worden van huizen.[8]

Daarnaast is per 1 januari 2021 de overdrachtsbelasting voor kopers onder de 35 jaar afgeschaft en verhoogd voor beleggers. Hierdoor hoeven kopers onder de 35 jaar geen eenmalige belasting meer te betalen wanneer zij een huis kopen. De achterliggende gedachte hierbij is het helpen van starters om op de huizenmarkt te komen. Echter, met het geld dat starters hierdoor besparen, kan weer worden overboden. Hierdoor blijven de huizenprijzen stijgen. Deze maatregel heeft dus achteraf een averechts effect gehad. [9]

Verder hebben beleggers een grote invloed op de huizenprijzen. Veel mensen beleggen in een huis om deze later met winst te kunnen verkopen en met deze winst een nieuw huis te kopen. Onder het beleggen in huizen valt bijvoorbeeld ook het verhuren of opknappen van het huis. Met het verhuren van een huis kan dan ook veel geld verdiend worden, omdat mensen met grote inkomens en starters die wanhopig op zoek zijn naar een leefruimte bereid zijn veel huur te betalen. Deze vorm van beleggen is de laatste jaren populairder geworden door de lage rente. [10] Hierdoor worden namelijk, naast het aflossen van de schuld, niet veel kosten voor de lening opgelegd en is men geneigd om meer te lenen.

Gevolgen
Een gevolg van de stijgende huizenprijzen is dat daarmee ook het vermogen van de eigenaar toeneemt. De waarde van een huis wordt namelijk meegerekend in het vermogen van de eigenaar. In 2017 waren de gemiddelde vermogens van Nederlandse huishoudens met €6.000,- gestegen. Als het vermogen van de eigen woning niet meegerekend zou worden, zou de stijging van het vermogen uit zijn gekomen op €600,-.[11] Deze cijfers geven aan dat de stijgende waarde van een eigen woning veel bijdraagt aan de toename van het vermogen van Nederlandse huishoudens.

Verder hebben de stijgende huizenprijzen een negatief gevolg voor starters, zij ervaren hierdoor namelijk veel opstartproblemen. Starters hebben immers geen oud huis die zij met winst kunnen verkopen om hier vervolgens een nieuw huis van te kopen. Verder kunnen de starters niet veel lenen, omdat voor hen geen versoepelingen van leennormen gelden.[12] Starters moeten dus een groot bedrag sparen om een eerste huis te kunnen kopen.[13] De hoge huren belemmeren starters ook in het sparen, waardoor sparen voor een eigen woning nog lastiger wordt wanneer de starter in een huurwoning woont. Door deze bovenstaande redenen kiezen jongvolwassenen om nog een tijdje bij hun ouders te wonen, ondanks de behoefte aan een eigen woning.

Kort samengevat heeft het woningtekort ervoor gezorgd dat huizenprijzen stijgen. De daling van de hypotheekrente en de versoepelingen van leennormen bleken achteraf niet het gewenste effect te hebben. Deze maatregelen hebben uiteindelijk bijgedragen aan de stijging van de huizenprijzen. De afschaffing van de overdrachtsbelasting heeft de starter weliswaar geholpen bij de aanschaf van een eerste huis, maar de huizenprijzen zijn hierdoor alleen maar hoger geworden. Verder hebben beleggers een grote invloed op de woningprijzen. Zij beleggen hun spaargeld in een huis om dit vervolgens met winst te verkopen. Een positief gevolg van de sterk stijgende woningprijzen is het stijgen van het vermogen van woningbezitters. Echter, een drastisch negatief gevolg van de hoge huizenprijzen zijn de opstartproblemen van starters. Helaas wordt verwacht dat het woningtekort tot 2025 aan zal blijven nemen en het wordt dus hoogstwaarschijnlijk een taak voor de overheid om eerlijke kansen te scheppen.

 

[1] S. Thelosen, ‘Huizenprijzen stijgen naar recordhoogte: hoeveel procent extra moet je neerleggen?’, ad.nl 14 januari 2021.

[2] ‘Zo reageerden de huizenprijzen op de recessie na de kredietcrisis’, kop-munt.nl 16 april 2020.

[3] M. van der Lee, ‘Historisch laag aanbod stuwt verkoopprijs woning met bijna 15%’, nvm.nl 15 april 2021.

[4] D. de Nies, V. van den Berg & M. Kempers, ‘Overbieden is de norm geworden, overal en met hogere bedragen dan ooit’, rtlnieuws.nl 26 april 2021.

[5] L. Kraniotis, ‘Schreeuwend tekort aan woningen, wat moet eraan gedaan worden?’ nos.nl 17 februari 2021.

[6] T. Janssen, ‘Waarom stijgen de huizenprijzen zo hard in coronatijd?’, wnl.tv 22 april 2021.

[7] R. van Oirschot, ‘Niet eerder was de hypotheekrente zo laag, lees waarom’, nbg.nl 11 december 2020.

[8] Y. Hofs, ‘Huizenkopers mogen in 2021 nóg meer lenen (en dat betekent dat de prijzen zullen stijgen)’, 21 juli 2020.

[9] T. Janssen, ‘Waarom stijgen de huizenprijzen zo hard in coronatijd?’, wnl.tv 22 april 2021.

[10] I. van Staveren, ‘Dit is waarom de huizenprijzen zo hard stijgen’, trouw.nl 20 november 2018.

[11] D. Okhuijsen, ‘Wat zijn de gevolgen van de stijgende huizenprijzen?’, damborg.nl 19 februari 2019.

[12] D. Ottenhof, ‘Eerste groep studenten met grote schuld gaat de woningmarkt op’, nu.nl 15 maart 2020.

[13] Y. Hofs, ‘Huizenkopers mogen in 2021 nóg meer lenen (en dat betekent dat de prijzen zullen stijgen)’, 21 juli 2020.