Kunnen huisjesmelkers onnodige kosten doorberekenen in de huurkosten?
Kunnen huisjesmelkers misbruik maken van het doorbelasten van (onnodig) kosten aan de leden van een VvE of hun huurders?
De vereniging van eigenaars
De vereniging van eigenaars (in het kort: VvE) is het overkoepelende orgaan waarvan alle eigenaren automatisch lid worden zodra ze een appartementsrecht in het gebouw kopen (ex art. 5:124 lid 2 jo. 2:4 BW). De VvE zorgt voor het onderhoud en het beheer van het gebouw en zorgt ervoor dat er voor groot onderhoud wordt gespaard. Ook zorgt de VvE voor de verzekeringen van het gebouw. (1)
Wanneer een VvE veel gemeenschappelijke kosten maakt, komen deze kosten voor rekening van de VvE. Deze kosten zijn terug te vinden in de splitsingsakte en het modelreglement. Bovendien mag volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad (in het kort: HR) alleen het deel van de VvE-bijdrage dat betrekking heeft op ‘servicekosten’ doorbelast worden aan de huurder. (2)
In de splitsingsakte en modelreglement staan welke kosten privé en gemeenschappelijk zijn en hoe deze verdeeld moeten worden. Daarnaast kunnen de reglementen ook uitzonderingen bevatten voor de kosten van de VvE. Belangrijk om te vermelden is dat de VvE niet mag afwijken van de splitsingsakte. Wanneer dit toch gedaan wordt , moet de afwijking door allen worden goedgekeurd en in een formele VvE vergadering worden vastgelegd. (3)
Kosten van een nutsvoorziening en (overige) servicekosten
De verhuurder kan naast de huurprijs (art. 7:237 lid 2 BW) de kosten van een nutsvoorziening en (overige) servicekosten in rekening brengen. Onder servicekosten wordt verstaan: de vergoeding voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte (art. 7:237 lid 3 BW). De VvE kan in dat kader servicekosten vragen en zodoende doorbelasten aan de huurder.
Wat de huurder voor deze zaken en diensten moet betalen hangt af van de maatstaf die in art. 7:259 BW benoemd wordt. De Hoge Raad verwijst hiervoor naar de overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder. Is er geen overeenstemming over deze kosten op dat moment, dan geldt dat de betalingsverplichting moet worden vastgesteld overeenkomstig de tweede volzin van art. 7:259 lid 1 BW. (4) Een beroep op de contractsvrijheid bij het sluiten van de huurovereenkomst is onjuist wanneer dit als gevolg heeft dat de huurder voor onder meer de servicekosten het bedrag moet betalen dat hiervoor bij het sluiten van de huurovereenkomst is overeengekomen. (5)
Servicekosten
Onder ‘servicekosten’ wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte (art. 7:237 lid 3 BW).
Het Besluit servicekosten (hierna: besluit) wijst zaken en diensten aan die aangemerkt kunnen worden als servicekosten. (6) In de bijlage bij het besluit staat een niet-limitatieve opsomming van zaken en diensten die als servicekosten worden aangemerkt. (7) Hier moet gedacht worden aan de levering van elektriciteit of gas, meubilering of een kachel.
Conclusie
De VvE maakt dus veel gemeenschappelijke kosten welke voor rekening komen van de VvE. Volgens vaste rechtspraak van de HR moet overeenstemming bestaan tussen de huurder en verhuurder over het bedrag dat door de huurder betaalt dient te worden. Daarnaast mag de verhuurder naast de huurprijs (art. 7:237 lid 2 BW) de kosten van een nutsvoorziening en (overige) servicekosten in rekening brengen. De kosten die onder servicekosten vallen zijn beperkt door middel van het Besluit servicekosten. Vanwege rechtspraak en de wettelijke systematiek is het voor huisjesmelkers vrijwel onmogelijk gemaakt om onnodige kostenposten door te berekenen aan de leden van een VvE of aan hun huurders. De kans dat huisjesmelkers misbruik maken van het doorberekenen van onnodige kosten is daardoor zeer klein.
1) Wat is een VvE?
2) HR 24 april 2020, ECLI:NL:HR2020:808, WR 2020/75.
3) VvE kosten. Welke zijn gemeenschappelijk bij een VvE.
4) Jacobs (T&C BW, commentaar op art. 7:259 BW), par 1.
5) HR 24 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:808, WR 2020/75.
6) Besluit servicekosten.
7) Jacobs (T&C BW, commentaar op art. 7:259 BW), par. 2.